9 rủi ro pháp lý khi mua BĐS vùng ven khiến bạn "mất trắng"

Pháp lý dự án bất động sản vùng ven luôn là mối quan tâm hàng đầu của người mua. Để tránh phiền phức, đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời cao, bạn cần chú ý tránh những rủi ro sau!

1. Mua nhầm đất nông nghiệp

Khi mua đất nền dự án ở các tỉnh lẻ dù để ở hay để đầu tư bạn cũng cần chú ý chọn đất có thể chuyển quyền sử dụng đất sang thổ cư. Bởi chỉ có đất thổ cư mới dễ dàng giao dịch, đảm bảo được phép xây dựng nhà ở dồng thời có tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời cao. 

Có nhiều người đầu tư bất động sản tỉnh lẻ gặp phải tình trạng mua nhầm đất nông nghiệp. Về mặt pháp lý, đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình, khó khăn và nhiều điều kiện khi chuyển nhượng (tham khảo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) và bên nhận chuyển nhượng (tham khảo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013). Không những thế, đất nông nghiệp còn có tính thanh khoản và khả năng sinh lời thấp. Điều này khiến nhà đầu tư gặp nhiều rắc rối thậm chí mất trắng. 

2. Đất bị cấm giao dịch

Đất bị cấm giao dịch nếu vi phạm các quy định của nhà nước trong Điều 12, Luật đất đai 2013. Vì vậy có thể thấy hành vi “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch. Vì vậy, nhiều người bị "dính bẫy" khi mua phải những đám đất cấm giao dịch tại các tỉnh lẻ. Điều này không chỉ khiến bạn mất tiền mà nguy cơ bị xử lý theo quy định pháp luật là rất lớn.

3. Các dự án bất động sản chưa được cấp phép

Một trong những giấy tờ cần thiết để được xây dựng đó là bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Vì vậy, người mua cần chú ý về tỷ lệ quy hoạch. 

Trước khi ký hợp đồng mua bán, nhà đầu tư bất động sản phải kiểm tra phê duyệt của quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu chưa đầy đủ các văn hồ pháp lý dự án trên, bạn không nên đầu tư để tránh hệ luỵ khó lường về sau.

4. Đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa

Đất nền không đủ diện tích tối thiểu là rủi ro đi kèm với tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa 63 tỉnh/thành trên cả nước. Diện tích tối thiểu của mỗi địa phương được chia từng khu vực trong một địa phương, chia theo đất ở chưa có nhà hoặc đất có nhà hiện hữu. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp sổ hồng.

>>> XEM THÊM: Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ là bao nhiêu? Chi tiết 63 tỉnh thành

5. Đất nền không có sổ hồng riêng

Đây là một rủi ro pháp lý khi mua đất nền không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khả năng gặp phải một số rủi ro như: Người mua mất rất nhiều thời gian, công sức để có được sổ riêng; rắc rối khi xây dựng hoặc chuyển nhượng. Thêm vào đó, đất nền chưa có sổ đỏ cũng rất khó để định vị, đo đạc thửa đất ấy trên mảnh đất chung.

Do đó, khách hàng chỉ nên đầu tư đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể thực hiện xây dựng hoặc giao dịch theo ý muốn ngay sau khi nhận đất.

6. Đất nền chưa giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán

Tính pháp lý dự án đất nền không cấm việc thế chấp bất động sản, bất động sản đang thế chấp cũng được rao bán với điều kiện phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Do đó, khách hàng phải tìm hiểu chính xác tình trạng pháp lý dự án trước khi quyết định xuống tiền, thậm chí nên chắc chắn trước khi đặt cọc.

Để tra cứu thông tin thế chấp nhà đất, bạn có thể sử dụng trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại điều 64  - “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm” - của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”.

7. Đất chưa được Sở Xây dựng cho phép xây nhà

Đất chưa được cấp phép xây dựng khi chưa đáp ứng các điều kiện về giấy tờ hoặc địa điểm xây dựng, do đó Nhà nước chưa đồng ý cấp phép cho phép xây dựng. Thông thường, nếu mua bất động sản riêng lẻ (ngoài dự án đô thị), bạn có thể coi thông tin trong quyền sử dụng đất, trường hợp đất thổ cư sẽ được phép xây dựng. Nếu bạn mua đất trong dự án khu đô thị thì chỉ cần kiểm tra thông tin quy hoạch, phần nào không phải để xây nhà ở thì không được xây dựng.

8. Chủ đầu tư chưa nộp đủ thuế đất trước khi giao dịch

Nếu người mua, nhà đầu tư mua nhầm bất động sản có pháp lý dự án mập mờ về nghĩa vụ tài chính có thể gặp phải rắc rối về cấp sổ đỏ, xin phép xây dựng…

Người mua cần theo dõi thông tin chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa, bạn có thể yêu cầu cung cấp thông tin tài liệu để chứng minh việc hoàn thành khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cung cấp thông tin. Thông tin này thường thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án của UBND cấp tỉnh.

9. Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch

Thông tin quy hoạch giao thông xung quanh bất động sản tỉnh lẻ thường được các chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng một cách chi tiết nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng trung thực, trình bày các dự án đã được quy hoạch. Đồng thời có nhiều dự án không đảm bảo như giới thiệu khiến khả năng sinh lời thấp. Vì vậy người mua cần chú ý tìm hiểu thông tin chi tiết trước khi đầu tư.

Nhìn chung, đầu tư bất động sản vùng ven luôn mang đến cơ hội sinh lời cao. Tuy nhiên rủi ro về tính pháp lý của các dự án này cũng không hề thấp. Vì vậy, hãy là nhà đầu tư/người mua thông minh khi biết cách so sánh, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định giao dịch.

N.Phương (Tổng hợp)